Vendere casa a Correggio: la guida completa per non sbagliare
Sono molti i proprietari di un immobile, che prima o poi nel corso della loro vita, si trovano a dover mettere in vendita casa. Un immobile ereditato, una vendita per ricomprare tipologia differente e…molte altre casistiche.
Vendere casa non è semplice: trattasi di un’operazione complessa, che richiede competenze specifiche, tempo ed investimenti di denaro.
Attraverso questo articolo, noi di San Quirino Immobiliare, vogliamo in modo del tutto oggettivo, spiegarti quali sono i passaggi da compiere, i rischi, gli errori da evitare e, quali sono le possibilità.
Andiamo per ordine.
I documenti necessari per vendere casa
La prima cosa da fare in assoluto, è accertarsi di essere in possesso della documentazione e delle regolarità urbanistiche e catastali. E’ bene farlo subito onde evitare brutte sorprese più avanti.
Ti ricordiamo infatti, che una casa con abusi edilizi, di qualsiasi natura, non può essere portata a rogito.
Nel caso in cui, il futuro acquirente, dovesse accorgersi di irregolarità, verrebbe posta una richiesta danni o peggio ancora annullamento dell’atto di compravendita.
Tieni presente che l’unico responsabile di fronte alla legge, è il proprietario dell’immobile. Inutile successivamente, prendersela col Notaio o con eventuale Agenzia Immobiliare che ha effettuato la mediazione.
In altri termini: vieni accusato di falso in atto pubblico, con conseguenze civili e penali. Dopo queste doverose premesse, veniamo quindi, alla parte documentale.
1. Stato legittimo dell’immobile
Questo documento per la legge risulta facoltativo, ma risolve i problemi visti nei paragrafi precedenti e quindi lo abbiamo inserito al primo posto.
Se non sei sicuro al 100% che i dati catastali e la planimetria depositata siano effettivamente coerenti con lo stato dei luoghi puoi incaricare un tecnico di accertarsi della corretta conformità catastale dell’immobile.
Una volta accertatosi della piena regolarità del bene, il tecnico provvede a rilasciare il “certificato di stato legittimo dell’immobile”.
Questo documento, non solo ti tutela, ma rende i potenziali acquirenti più sicuri e tranquilli, nel procedere con l’acquisto del tuo immobile.
Il tutto va accompagnato da documenti obbligatori come planimetria catastale, visura catastale, titolo edificatorio abilitativo, certificato di destinazione urbanistica, certificato agibilità o abitabilità, atto di provenienza.
Devi reperire la certificazione degli impianti e libretto caldaia. Tutti i documenti relativi al proprietario: carta identità, codice fiscale, residenza, estratto di nascita e stato civile (o matrimonio).
Se l’immobile è in edificio condominiale, regolamento di condominio e dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali.
Se l’immobile è oggetto di ipoteca (mutuo) devi preparare la copia del contratto di mutuo.
2. APE: Attestato di Prestazione Energetica
Quando spieghiamo ai proprietari che vengono da noi per vendere casa, che devono munirsi di questo documento, alcuni storgono il naso. Sappi che andare in atto di compravendita senza, si rischia una multa fino a 18.000 euro.
Un documento APE ben fatto, ha un costo medio pari a 300 euro. Conviene rischiare? Inoltre, è vietato per legge, mettere online un qualsiasi immobile sprovvisto di classe energetica.
Inoltre, noi che siamo specialisti nel vendere case, ti possiamo garantire che sia sempre di più richiesto dagli acquirenti.
Vendere casa: quali sono le possibilità
Sei in possesso di tutta la documentazione necessaria, l’immobile è privo di abusi edilizi e puoi quindi pensare al passo successivo: come muoverti per vendere casa.
1. Vendere casa da privato
La prima tentazione in molti proprietari è quella. Risparmiare la mediazione dell’Agenzia Immobiliare e spingersi da soli nella vendita da privato del proprio immobile.
Il problema è che la stragrande maggioranza, quanto capisce la complessità dell’operazione, intraprende altre strade di fretta, perché ha perso mesi inutilmente e deve vendere in fretta.
Alcuni addirittura, per la delusione, rinunciano alla vendita. Noi non vogliamo scoraggiarti e dirti che è impossibile, ma indubbiamente non è una strada percorribile da tutti.
Nella prima parte di questo articolo di abbiamo spiegato i rischi e le attenzioni da porre sulla parte documentale. Pensa che quella è solo la primissima cosa da fare, il difficile viene dopo.
Sono necessarie competenze digitali, di marketing immobiliare, di comunicazione e di perizia.
2. Vendere casa con gli Instant Buyer Immobiliari
Una soluzione già migliore della precedente e che porta un risultato quantomeno garantito è quella di affidarsi agli Instant Buyer Immobiliari. Di cosa si tratta? Te lo spieghiamo subito.
Di derivazione americana, si tratta di società che comprano in contanti il tuo immobile immediatamente, apportando una cospicua svalutazione.
Dopodiché l’immobile viene rimodernato (se necessario) e rivenduto ad un prezzo ben più alto generando per loro un profitto.
Se hai estrema urgenza di vendere casa, per ottenere liquidità, è una strada che puoi valutare. Se invece non vuoi svenderla, allora anche questa strada non è percorribile.
Abbiamo per altro scritto un intero articolo sull’argomento. Se vuoi approfondire, leggi qui: “Instant Buyer Immobiliari: conviene davvero?”.
Per approfondimenti sugli Instant Buyer: clicca qui.
3. Vendere casa con Agenzia Immobiliare tradizionale
Uno dei motivi per i quali, il proprietario di un immobile che decide di vendere casa, tenta la vendita da privato, non è solo legato alla mediazione. Purtroppo è sfiduciato dai risultati medi delle Agenzie Immobiliari.
Buona parte dei professionisti immobiliari, non possiede nemmeno lui, le competenze oggi necessarie, per vendere le case rapidamente ed al giusto prezzo. Non hanno una strategia ben precisa sostanzialmente.
La casa è un bene per te importante, svenderlo solitamente non fa piacere a nessuno. Inoltre, se vendi per ricomprare, non vedere nel professionista immobiliare portare un risultato, ti crea stress e danni economici.
Non amiamo particolarmente parlare del lavoro degli altri colleghi, ma siamo realisti su ciò che accade nel mercato immobiliare e del motivo per cui, questa professione alle volte è mal vista da chi vende casa.
In conclusione, anche questa strada, non è nella maggior parte dei casi, la migliore per te.
4. Vendere casa con Agenzia Immobiliare specialista nel vendere case
Questa è l’ultima opzione disponibile. A nostro avviso la soluzione migliore per te. Vendere case è una vera e propria professione.
Sono poche le Agenzie Immobiliari di questo tipo, ma vendono immobili da 30 a massimo 90 giorni. Quando i tempi medi di vendita in Italia, sono di oltre 180 giorni.
Ti offrono soluzioni all inclusive, dove te non devi pensare a nulla, se non andare al rogito di vendita finale.
Hanno elevati e radicati contatti sul territorio, potenziali acquirenti profilati a cui sanno già che il tuo immobile può interessare.
Fanno innamorare gli acquirenti della tua casa, presentandola nel migliore dei modi possibili. Investono importanti somme di denaro, per promuoverla sul web.
Prendiamo per esempio, noi di San Quirino Immobiliare: siamo un’Agenzia Immobiliare a Correggio, specialista nel vendere case. Se cerchi su Google il nostro nome, trovi ben 150 recensioni positive ed un punteggio di 4,9 su 5.
Sai perché? Perché svolgiamo la professione come il nostro ordinamento impone: etica, serietà, fiducia reciproca ma soprattutto portiamo risultati concreti.
Chi affida a noi l’immobile, sa già in anticipo il valore di realizzo e la stima dei tempi di vendita, puntualmente rispettate entrambe.
Ma al di là di noi - non è questa la sede per parlarne - il messaggio è: la strada migliore per vendere bene la tua casa, senza rischi, è affidarla a un professionista immobiliare specialista nella vendita.
Altrimenti, siamo convinti anche noi, che tanto vale tentare da privato.
La valutazione di mercato
A prescindere che tu voglia vendere casa da privato oppure con Agenzia Immobiliare, per ottenere il risultato sperato, c’è un passaggio fondamentale che non puoi sbagliare: DARE IL GIUSTO VALORE DI MERCATO ALLA TUA CASA.
Fornire una valutazione attenta e precisa fa la differenza se vuoi davvero vendere in tempi brevi. Una valutazione errata rischia di compromettere la vendita, con tutte le problematiche che ne conseguono.
Prima di approfondire questo argomento, entrando nei dettagli di come effettuare una valutazione corretta, è bene chiarire subito un aspetto: la valutazione immobiliare di mercato non è la perizia immobiliare!
Questi due termini, sembrano simili tra loro e spesso generano confusione nelle persone ma in realtà si sta parlando di due valori diversi che spesso possono differire fortemente tra loro. Vediamo di fare chiarezza.
La perizia immobiliare è una “stima” effettuata da un tecnico incaricato dalla banca ed ha luogo, solitamente, quando il potenziale acquirente necessita di accedere ad un mutuo.
In tal caso, per perizia si intende l’esame tecnico ed economico volto a formulare una valutazione economica circa il valore dell’immobile, sul quale verrà iscritta un’ipoteca.
La perizia immobiliare della banca terrà conto delle caratteristiche dell’immobile, ma anche della situazione manutentiva e dello stato di conservazione, senza tralasciare la situazione edilizia e catastale.
In caso di irregolarità o di non conformità dello stato dei luoghi ai documenti catastali, la banca non concederà il mutuo a meno che non si provveda a sanare il problema.
La valutazione immobiliare di mercato (spesso effettuata da un professionista immobiliare), prende anch’essa in considerazione le caratteristiche dell’immobile e la sua conformità ai documenti catastali, ma lo scopo è diverso.
In questo caso, la valutazione ha l’obiettivo di individuare il valore di mercato dell’immobile, ovvero il valore che può risultare in linea con i prezzi di mercato.
La valutazione dell’agenzia prende in esame ulteriori fattori: zona di ubicazione, caratteristiche del mercato, comodo accesso ai mezzi di trasporto pubblici, vicinanza a luoghi come scuole, negozi, centro cittadino…
Viene insomma considerato tutto ciò che potrebbe costituire un valore aggiunto oppure un difetto. L’analisi di questi fattori serve a identificare il prezzo al quale è verosimilmente possibile vendere l’immobile.
Quindi: quali sono le principali differenze?
Proprio per la diversità di scopo e di criteri utilizzati, le cifre della perizia immobiliare di una banca e quelle della valutazione immobiliare dell’agenzia possono variare notevolmente.
Questo non significa che uno dei due indicatori sia errato: al contrario, entrambi sono in grado di fornire importanti informazioni.
Alla base dei due servizi vi sono due diversi metodi: la perizia immobiliare sfrutta il metodo analitico e prende in esame soltanto i dati tecnici ed estrinseci, da un punto di vista oggettivo.
Al contrario, la valutazione immobiliare sfrutta il metodo sintetico e richiede un’approfondita conoscenza del mercato immobiliare, del suo stato attuale, delle sue caratteristiche e delle sue variazioni.
Mentre il valore attribuito dalla perizia della banca è assoluto, il valore individuato dalla valutazione immobiliare è in rapporto al contesto e alla realtà attuale del mercato.
La perizia immobiliare eseguita dal tecnico incaricato dalla banca permette al potenziale acquirente di conoscere il reale valore dell’immobile e di scoprire eventuali vizi che, da solo, non sarebbe in grado di individuare.
