Legge Finanziaria 2024: Donazione immobiliare
Nuova possibilità di trasferire immobili senza pericoli per l'acquirente Una significativa innovazione è introdotta dalla Proposta di Legge Finanziaria 2024, che risolve una problematica di lunga data che ostacolava le cessioni di beni immobiliari a rischio per l'acquirente. “Il testo si rivolge in particolare a giovani, persone con redditi non costanti e imprenditori che stanno affrontando le ripercussioni della crisi scaturita dall'emergenza sanitaria”: così si esprime il Ministro dell'economia e delle finanze nella sua esposizione sul Disegno Di Legge n. 296, presentato il 30 ottobre 2023 al Senato, che include anche il bilancio di previsione dello Stato per il 2024. Il documento si concentra sulla sezione (art. 13) che introduce “norme per facilitare il trasferimento legale di proprietà derivanti da donazioni”. Queste prevedono una rilevante modifica degli articoli 561, 562 e 563 del Codice civile.
- Le problematiche delle donazioni prima della Legge Finanziaria 2024 Ritornando indietro, basandosi sulla relazione esplicativa del DDL menzionato: è noto che alla morte di una persona si procede a una riunione fittizia dei beni per determinare l'asse ereditario e valutare eventuali azioni compiute dal de cuius che potrebbero violare o danneggiare i diritti degli eredi legittimari. Questi soggetti, che non possono essere esclusi dall'eredità e devono ricevere almeno la quota stabilita dal Codice civile, includono il coniuge e i figli o, in loro assenza, gli ascendenti. La legge ha sempre protetto i diritti degli eredi legittimari, in particolare per quanto riguarda i beni immobili. Di conseguenza, se una persona dona troppi beni (compresi immobili) compromettendo la quota degli eredi legittimari, questi possono richiedere la restituzione della proprietà non solo al beneficiario della donazione, ma anche a un terzo acquirente inconsapevole, entro i limiti temporali stabiliti dal legislatore. Pertanto, gli immobili derivanti da donazioni sono considerati problematici e difficili da commerciare: Tizio, che ha acquistato una casa da Caio, che l'ha ricevuta in donazione da Mevio, potrebbe dover restituire la proprietà acquistata da Caio (entro 10 o 20 anni dall'atto, a seconda del caso) se gli altri eredi di Mevio avviano con successo un'azione di riduzione sulla donazione a favore di Caio. Ecco perché, nel processo di mediazione immobiliare e prima di un acquisto, l'acquirente deve (o meglio, dovrebbe) essere informato dei rischi associati. Questo è ancora più vero se l'acquirente deve contrarre un mutuo per l'acquisto: dopo un'accurata valutazione, la banca potrebbe negare il mutuo a causa dei rischi menzionati. Esistono certamente strumenti di protezione per l'acquirente, come le polizze assicurative contro il rischio "ereditario", ma queste sono tutele obbligatorie e non reali, non impedendo l'applicazione della normativa a favore degli eredi. Le conseguenze di questa situazione sono chiare: da un lato, la figura dell'erede legittimario è fortemente tutelata; dall'altro, una parte significativa del patrimonio immobiliare diventa di fatto inalienabile. Ogni anno si registrano circa 215.000 donazioni immobiliari, e quindi molti immobili rimangono invenduti e non possono essere utilizzati come garanzie reali.
- Le disposizioni del DDL - Legge di Bilancio 2024, ora in esame al Senato In sostanza, “[…] si stabilisce che gli eredi legittimari non possano richiedere ai successivi proprietari la restituzione del bene donato, indipendentemente dal momento in cui l'acquisizione da parte del beneficiario sia avvenuta, ma abbiano diritto esclusivamente a un credito proporzionato al valore del bene donato nei confronti del beneficiario della donazione”. Analizziamo i dettagli. L'articolo 563 c.c. è sostituito dal seguente: “La riduzione delle donazioni, fatta eccezione per quanto stabilito dall'art. 2652 n. 1 [anche questo modificato, NdR], non incide sui terzi a cui il beneficiario ha trasferito gli immobili donati, a patto che il beneficiario stesso compensi in denaro gli eredi legittimari nella misura necessaria per completare la loro quota. Se il beneficiario è insolvente, in tutto o in parte, il successivo proprietario a titolo gratuito è tenuto a compensare gli eredi legittimari in denaro fino all'entità del vantaggio ottenuto. Le stesse disposizioni si applicano nel caso di trasferimento di beni mobili, salvo quanto previsto dall'art. 2690 n. 1”. Tizio dona a Caio e poi muore. Entro i termini di legge, gli eredi legittimari avviano un'azione di riduzione per integrare il patrimonio ereditario con il bene donato. Tuttavia, Caio nel frattempo ha trasferito l'immobile a Mevio. Se il trasferimento è stato a titolo oneroso (ovvero Mevio ha pagato un prezzo), quest'ultimo non può essere costretto a restituire il bene all'eredità. La vendita è valida e gli eredi legittimari possono agire solo nei confronti del venditore-beneficiario (Caio) per recuperare (in denaro) la quota ridotta. Il DDL contempla anche il caso in cui Caio sia insolvente: se e solo se Mevio ha ricevuto il bene gratuitamente (ad esempio, tramite donazione), allora anch'egli sarà tenuto a “compensare in denaro gli eredi legittimari fino all'entità del vantaggio ottenuto”. Cosa accade se l'immobile ricevuto dal beneficiario Caio è stato, nel frattempo, gravato da oneri o ipoteche? Questi permangono. Infatti, viene modificato anche l'art. 561 c.c. nel senso che “gli oneri e le ipoteche imposte dal beneficiario sugli immobili restituiti a seguito della riduzione mantengono la loro efficacia e il beneficiario è tenuto a compensare in denaro gli eredi legittimari per la corrispondente diminuzione del valore dei beni, fino a coprire la quota loro spettante, salvo quanto previsto dall'art. 2652 n. 1”. Lo stesso vale per i beni mobili registrati. Sono state apportate modifiche corrispondenti agli artt. 2652 e 2690 c.c. riguardo la trascrizione delle azioni giudiziali: l'obbligo di trascrivere le azioni giudiziali relative alle riduzioni delle donazioni è stato spostato al n. 1 del primo comma, mentre il n. 8 del primo comma dell'art. 2652 ora stabilisce che siano trascritte “le azioni di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione del diritto legittimo”. Si specifica che “se la trascrizione avviene dopo tre anni dall'apertura della successione, la sentenza che accoglie l'azione non pregiudica i terzi che hanno acquisito diritti a titolo oneroso dall'erede o dal legatario in base ad un atto trascritto o registrato prima della trascrizione dell'azione”. L'attuale art. 2652, comma 1 n. 8 del Codice civile ora stabilisce che devono essere trascritte le azioni giudiziali relative “alle riduzioni delle donazioni e delle disposizioni testamentarie per lesione del diritto legittimo. Se la trascrizione avviene dopo dieci anni dall'apertura della successione, la sentenza che accoglie l'azione non pregiudica i terzi che hanno acquisito diritti in base a un atto trascritto o registrato prima della trascrizione dell'azione”. Il termine stabilito dal legis atore, a tutela degli eredi, è stato quindi notevolmente ridotto. Per quanto riguarda i beni mobili registrati, la modifica dell'art. 2690 c.c. segue una logica simile.
- Normativa Transitoria Infine, il DDL include anche una normativa transitoria: innanzitutto, si specifica che le modifiche descritte si applicano “alle successioni aperte dopo l'entrata in vigore della legge”. Per i casi precedenti, si continua ad applicare la legislazione vigente, con precisi limiti temporali che devono essere attentamente valutati dai professionisti del settore. In particolare, si chiarisce che “[…] è possibile intraprendere un'azione di restituzione degli immobili anche nei confronti dei successivi proprietari dai beneficiari delle donazioni se è stata già notificata e registrata un'azione di riduzione o se quest'ultima viene notificata e registrata entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge, o a condizione che gli eredi legittimari, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge, notifichino e registrino nei confronti del beneficiario e dei suoi successivi proprietari un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Gli effetti degli atti di opposizione già notificati e registrati secondo l'articolo 563, quarto comma, del Codice civile nella versione precedente rimangono validi, così come previsto dallo stesso comma. In assenza di notifica e registrazione dell'azione di riduzione o dell'atto di opposizione entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge, gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice civile, come modificati, si applicano anche alle successioni aperte prima dell'entrata in vigore della legge, decorso il periodo di sei mesi dalla sua entrata in vigore”.
In conclusione, questo è lo stato attuale della questione, in attesa di vedere se il DDL relativo al Bilancio dello Stato per l'anno 2024 verrà confermato o modificato dal Parlamento. Le modifiche proposte rappresentano un cambiamento significativo nella gestione delle donazioni immobiliari, con l'obiettivo di semplificare le transazioni e ridurre i rischi per gli acquirenti, mantenendo al contempo un certo grado di protezione per gli eredi legittimari.
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