Area cortiliva condominiale sopra i garage: chi risponde in caso di infiltrazioni?

Area cortiliva condominiale sopra i garage: chi risponde in caso di infiltrazioni?

San Quirino 10 novembre 2022

A volte la conformazione di un fabbricato implica che i garage e i box auto di proprietà esclusiva dei singoli condomini siano posizionati al di sotto di una superficie di proprietà condominiale o confinanti: area cortiliva, terrazzo, terreno di proprietà ovvero giardino. In questi casi, se le autorimesse sono vittime di infiltrazioni, si tratta di verificare la causa del problema (se legata a difetto di costruzione, a scarsa manutenzione o a rottura improvvisa di tubazioni) e di valutare l'eventuale responsabilità risarcitoria del condominio.

La regola generale è quella dettata dall'art. 2051 c.c. secondo cui ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Se l'infiltrazione deriva da una porzione della copertura di proprietà ( può essere parte di terrazzo di proprietà), la legge deternina un criterio specifico di ripartizione delle responsabilità e, dunque, delle spese di ripristino.

Secondo l'art. 1126 c.c., il singolo proprietario risponde per un terzo delle spese di riparazione e ricostruzione, mentre i restanti due terzi vengono suddivisi tra tutti gli altri condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Ai sensi dell'art. 1125 c.c. quando si tratta di effettuare riparazioni di beni di proprietà di un soggetto che possano fungere da copertura dell'immobile di proprietà di altro soggetto, le spese sono così ripartite:

Parcheggi in condominio

• le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti;
• le spese per la copertura del pavimento sono a carico del condominio;
• le spese per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto sono a carico del proprietario del piano inferiore.

In ipotesi di infiltrazioni, se la causa dell'infiltrazione e del danno subito dal proprietario del garage sottostante discende dalla violazione dell'obbligo di custodia e di manutenzione del bene condominiale sovrastante, è il condominio a dover sostenere tutte le spese di riparazione.

Secondo la giurisprudenza, il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 cod. civ. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

La responsabilità sussiste anche quando i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore - venditore, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 cod. civ. (Cass. sentenza n. 15291 del 12.07.2011).

La questione è stata oggetto di una recente pronuncia della Corte d'Appello di Catanzaro (sentenza n. 1198/2022 del 25 ottobre 2022) che ha rigettato il gravame proposto dal condominio avverso la sentenza di primo grado che lo aveva condannato a risarcire il danno da infiltrazione del cortile condominiale.

Un condomino aveva agito contro il condominio per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa delle infiltrazioni di acqua piovana nel proprio garage confinante con il cortile condominiale. Secondo l'attore, i danni erano collegati al livello di quota del pavimento del cortile e alla scarsa manutenzione dello stesso.

La sentenza di primo grado, all'esito di perizia del CTU, aveva accertato la responsabilità del condominio visto che le infiltrazioni erano effettivamente riconducibili alla difficoltà di smaltimento delle acque piovane, dovuta alle pendenze insufficienti del cortile. I giudici avevano escluso la manleva dell'assicurazione visto che tale danno non risultava coperto dalla polizza.

Il condominio ha appellato la sentenza ritenendo che i giudici avessero interpretato erroneamente la CTU e che, in ogni caso, il danno doveva essere risarcito dalla compagnia assicurativa.

La Corte d'Appello di Catanzaro ha rigettato l'appello con le seguenti motivazioni. Innanzitutto, ha ritenuto corretta la decisione nel merito della responsabilità delle infiltrazioni visto che il CTU aveva dato atto, nel proprio elaborato, di aver proceduto a rilievi fotografici e ad analisi termografica onde documentare e verificare lo stato attuale delle infiltrazioni, nonché di aver verificato le pendenze del piano di calpestìo del piazzale antistante al box di parte attrice alla presenza delle parti e dei loro consulenti.

Dagli accertamenti era effettivamente emerso che le infiltrazioni erano dovute al ristagno di acqua piovana in prossimità dell'ingresso del box, così provocando l'ammaloramento ed il distacco dell'intonaco a base di cemento delle pareti e del pavimento.

Con riferimento alla manleva, la Corte ha confermato che il danno non rientrava nella polizza stipulata dal Condominio. Il contratto prevedeva espressamente l'esclusione della copertura assicurativa in caso di danni "dovuti a umidità, stillicidio o insalubrità dei locali; derivanti da insufficiente smaltimento delle acque di origine metereologica" salvo non siano conseguenti a rottura accidentale di pluviali o grondaie del fabbricato a loro occlusione, nonché "da occlusioni di impianti di raccolta e di deflusso delle acque di origine meteorologia".

Peraltro - come rilevato dal primo giudice - poiché la copertura assicurativa riguarda soltanto danni "provenienti da impianti … idrici, igienici, di riscaldamento, di condizionamento..." essa non poteva operare, nella fattispecie, atteso che le infiltrazioni erano causate dal ristagno di acqua piovana in prossimità dell'ingresso del garage e non dalla rottura di una tubazione condominiale.