Affitti: cosa fare se l’inquilino non rispetta i pagamenti?
E’ sempre difficile l'interazione fra inquilini e proprietari di casa, soprattutto quando il conduttore non rispetta gli obblighi contrattuali non pagando l’affitto o le spese condominiali.
Cosa si può fare in questi casi? E con quali tempistiche?
L’affitto non può aspettare.Normalmente la data di pagamento dell’affitto è uno dei punti essenziali del contratto e stabilisce con quale cadenza ed entro quale data va pagato (ad esempio entro i primi sette giorni del mese). Ma se l’affittuario si trova in difficoltà, la normativa consente una dilazione di non oltre 20 giorni rispetto agli accordi presi.
Trascorso questo periodo di tempo, il proprietario di casa potrà inviare una diffida di pagamento con raccomandata o pec e successivamente, avviare un'azione legale con l’intimazione di sfratto per morosità. A questo punto si andrà ad udienza dove l’affittuario avrà la possibilità di pagare subito gli arretrati, gli interessi e le spese legali o chiedere un termine di grazia di 90 giorni, scaduto il quale dovrà pagare o abbandonale l'immobile. Il giudice potrà anche accompagnare la sentenza di sfratto e la relativa procedura di esecuzione forzata con un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme fino a quel momento dovute.
Spesso però le motivazioni che sottendono il mancato pagamento non hanno a che vedere con una cattiva volontà, ma con una crisi provocata dalla perdita del lavoro e di conseguenza del reddito, ecco perché si fa riferimento alla morosità incolpevole, cui i comuni hanno risorse per far fronte, purché si dimostrino una serie di condizioni, Isee basso, perdita improvvisa del reddito e altri parametri.
Le spese condominiali non pagate!L’altro elemento cui gli inquilini a volte non tengono fede è il pagamento delle spese condominiali relative alla gestione ordinaria, ricordiamo che quella straordinaria spetta al proprietario, le spese ordinarie in genere includono acqua, pulizia delle scale, energia elettrica del vano scala, sfalcio del verde e così via. Nel caso in cui il contratto di locazione sia a canone libero, i contraenti si accorderanno come meglio credono, in casi di contratto a canone concordato occorrerà ripartire le spese secondo opportune tabelle.
Il mancato pagamento delle spese condominiali da parte del conduttore farà si che il condominio possa rivalersi sul proprietario, che solo in un secondo momento potrà rivalersi a sua volta sul conduttore inadempiente.
Difetti e vizi: si può rescindente dal contratto di l’affitto?Nel caso in cui l’appartamento in affitto abbia dei difetti o dei vizi non osservati al momento della stipula del contratto o sottovalutati, l’affittuario non potrà rivalersi non pagando l’affitto, perché vi sarà una presunzione di diligenza dell’affittuario al momento della stipula del contratto.
Nello specifico, nel caso di difetti tipo abusi edilizi, come una veranda non condonata o un’altezza dei soffitti non a norma, vi saranno due possibilità: in caso di affitto per abitazione civile non si potrà far nulla, mentre in caso di affitto per destinazione commerciale, il conduttore potrà chiedere la risoluzione del contratto di locazione, in quanto impossibilitato ad esercitare la propria attività.
Se invece l’appartamento fosse affetto da vizi, ad esempio un condizionatore che non funziona o l’impianto idraulico non funzionante, la giurisprudenza stabilisce che non è consentito all’affittuario sospendere il pagamento dell’affitto nel caso in cui si verifichi una riduzione del godimento dell’immobile locato, per il principio di “autoresponsabilità”, secondo cui nel caso in cui il conduttore deve patire le conseguenze per aver sottovalutato la presenza dei vizi e non aver usato quel minimo di diligenza sufficiente a scoprirli.
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